KMRC能否克服障碍，刺激抵押贷款吸收？

　　当前总统乌胡鲁·肯雅塔(Uhuru Kenyatta)于2019年推出肯尼亚抵押贷款再融资公司(KMRC)时，他设想了一条让肯尼亚人更负担得起的买房途径。

　　预计这将成为他的经济适用房计划(AHP)的弹弹器，当时是四大议程的一部分，旨在每年促进20万套住房。

　　这是他的前任、时任副总统的威廉?鲁托(William Ruto)继承的目标，尽管踩到了肯尼亚人的脚，但他的路线图可能更清晰。这就是经济适用房征费的实施。

　　正如肯雅塔当时指出的那样，KMRC的意图是确保增加抵押贷款的吸收。他预计，到2022年，抵押贷款账户将从停滞的2.6万个增加到6万个。

　　肯雅塔当时表示:“我们有意将Saccos纳入其中是独一无二的，这将扩大住房融资对低收入和非正规收入借款人的覆盖范围。”

　　然而，5年过去了，当我们把这些数字放到长远来看时，几乎没有多少故事可讲。当2019年和2022年的抵押贷款账户并置时，这是一个下降。

　　自成立以来，到2023年底，KMRC已支付了104亿先令。这为3252笔贷款提供了便利，所有贷款的固定利率均低于10%。

　　KMRC首席执行长约翰斯通·奥尔蒂亚(Johnstone Oltetia)说，该机构通过提供还款期限为20至25年的长期基金，改变了房地产市场。

　　他说，这将改变游戏规则。他说:“在KMRC提供这样的资金之前，2022年我们市场上抵押贷款的平均期限为10.9年，最短为5年，最长为18年。”

　　到2023年，商业银行和Saccos的平均任期分别为12.33年和13.72年。

　　Oltetia说:“较长的贷款期限大大降低了债务负担，因为它允许借款人在很长一段时间内分散还款，减少了月供金额，使房屋所有权更容易负担。”

　　根据肯尼亚中央银行(CBK)银行监管年度报告，2019年抵押贷款账户数量为27,993个。到2022年，这一数字下降了207人，降至27786人。

　　自2019年以来，抵押贷款账户的数量一直在下降，直到2022年才有所回升。

　　住房抵押贷款账户从2万7993个减少到2万6971个。2021年进一步下降至26723人，然后在2022年增加了1063人，达到27786人。

　　CBK的《2022年银行年度监管报告》称:“这主要是由于今年发放了新的抵押贷款。”

　　当这些数字与KMRC提供的3,252宗按揭贷款比较时，问题就来了:KMRC是否能将按揭贷款提供到预期的每年60,000宗?

　　KMRC的商业模式不允许它直接与客户打交道。它为与客户有直接联系的商业银行和sacco提供的抵押贷款进行再融资。KMRC将以个位数的利率为这些抵押贷款再融资，预计商业银行和Saccos也将以个位数的利率为这些贷款提供再融资，目前的利率为9.5%。

　　今年4月在内罗毕举行的东非房地产峰会(EAPI)上，KMRC详细介绍了该国房地产市场面临的挑战。

　　缺乏长期资金是首要问题，因为这表明目前金融机构主要持有短期存款。很少有机构能够进入资本市场。

　　另一个挑战是允许立法使住房融资变得昂贵和有风险。“财产所有权和登记的法律程序冗长而繁琐，抵押文件几乎没有标准化，止赎程序效率低下，”报告中写道。

　　此外，建筑成本也很高，这影响了开发商的融资和进一步降低市场的意愿。

　　今年早些时候，KMRC将有资格获得个位数抵押贷款的人的收入门槛从15万先令上调至20万先令，或许也是为了刺激人们的接受。

　　该机构提供的贷款最高可达1050万先令。截至2022年，平均抵押贷款规模为900万先令。2019年，这一数字为840万先令。

　　为了刺激消费，KMRC调整了一些产品，包括向开发商提供融资、租户购买计划、租到拥有、绿色贷款和符合伊斯兰教法的抵押贷款。

　　除了这些努力之外，KMRC还认为经济适用房计划，特别是现在征收的经济适用房税占总工资的1.5%，是使其产品有需求的催化剂。

　　Oltetia先生认为，随着国家在全国各地建立住房，对抵押贷款的吸收将会有同样的反应。

　　但经济适用房领域的参与者，如Mi Vida Homes的首席执行官塞缪尔·卡里乌基(Samuel Kariuki)认为，租房需求大于自住需求。

　　此外，与有机构投资和机构吸纳单位的私营部门不同，国家资助的项目没有这种情况。

　　“即使政府有能力，他们也必须建立执行项目的能力，并迅速推出项目，”他对《房地产》(Real Estate)表示。“高质量、价格合理的租赁是一种需求，但价格合理的所有权不是一种需求。”

　　政府在住房问题上最关心的是中低收入人士，也就是在公屋收入范围内的人士。

　　然而，这些中等收入人群中的大多数也可以由Kariuki这样的开发商提供住房，而不必等待摇号，也不必等待政府资助的开发商在3年左右的时间内完成一栋公寓。

　　此外，并非所有通过博马杨谷门户网站申请经济适用房或社会住房的人都是信誉良好的优质客户。

　　“机构投资者总是担心:这些(博马扬古的肯尼亚账户)是优质买家吗?”支付10%的房款，然后说‘让我去找剩下的90%’，这是一回事。我能保证按时付款吗?Kariuki先生问道。