负担能力仍然是一个棘手的问题

　　吉隆坡:据房地产咨询公司Rahim & Co International property Consultants Sdn Bhd称，负担能力仍然是房地产市场购房者的一个棘手问题。

　　该公司的研究总监苏莱曼·艾哈迈德·莫哈德·萨赫(Sulaiman Akhmady Mohd Saheh)表示，住宅市场已经变得更加两极化，因此，认为只有经济适用房才能卖得好、高端房卖不动的说法不再准确，因为市场动态现在取决于产品质量、地理位置和目标市场等因素。

　　“总的来说，负担能力仍然是一个大问题，这主要是通过以交通为导向的发展(tod)来解决的。

　　“通过整合TOD原则，开发商可以创建不仅价格合理，而且位于工作场所、设施和便利设施附近的单元。

　　他在昨天发布的《2023/2024年Rahim & Co Research Property Market Review》中表示:“这种方法使人们更容易购买房屋。”

　　苏莱曼补充说，虽然经济适用房的交易继续主导着整个行业，但由于交易量的整体增长，高端房产或优质土地的交易也有所增加。

　　他说:“这是市场两极分化的地方，对任何基本面强劲的地方都敞开大门，比如地段好、设施好。”

　　关于负担能力的问题，苏莱曼说，马来西亚的收入水平需要提高。

　　“收入差距不仅影响住房负担能力，还影响商品、快速消费品和服务。

　　他说:“政府的重点是通过经济转型计划等举措提高马来西亚的收入水平，使国家摆脱中等收入陷阱，这需要持续下去，因为这不仅对房地产行业至关重要，对整个市场也至关重要。”

　　Rahim & Co Research房地产市场评论2023/2024分析了该国每个州的房地产市场。

　　苏莱曼在演讲中表示，在2022年房地产市场交易强劲反弹之后，这种增长势头在2023年略有放缓，并补充说今年可能会继续。

　　在2023年前9个月，本地房地产市场的总交易量同比(同比)稳定在0%。

　　另一方面，本地房地产市场的总交易额同比增长了近9%，与交易量的趋势相比，预计将以更强劲的势头结束。

　　“虽然2023年第四季度的官方数据尚未公布，但9M23创下了自2011/2012年峰值以来全国同期交易量最高的纪录，表明从2022年开始市场势头持续。”

　　他说，这与大流行后的复苏速度是一致的，这一速度已经超过了2020年前的表现。

　　“尽管如此，我们观察到一种正常化的趋势，即2022年的反弹有所放缓，但在增长方面保持稳定。

　　他说:“我们的预测显示，2023年国内房地产市场的总交易量可能略低于40万套。”

　　苏莱曼表示，在三个主要房地产行业中，住宅和商业地产增长，而工业地产的数量略有下降，尽管价值健康增长。

　　从数量和价值上看，商业部门分别增长22.3%和24.8%。

　　此外，住宅部门继续主导当地房地产市场，特别是在现有基础设施、战略位置以及拥有足够人口和学校、工作场所等便利设施的地区。

　　对于低于30万令吉的住宅，2019年至2022年的新供应份额平均为42%。然而，对于2023年上半年(1H23)，低于30万令吉的发行份额要小得多，为21%。

　　与此同时，新推出的30万令吉至50万令吉及50万令吉以上的住宅单位呈现上升趋势。

　　价格在30万令吉至50万令吉之间的住宅单位从2022年的30.9%上升到23年上半年的37.3%，而价格在50万令吉以上的住宅单位从2022年的24.7%上升到23年上半年的42%。

　　“这种转变是由市场动态和成本推动因素推动的，迫使开发商推出更高价格的产品。此外，原定于2021年和2022年的推迟发射也促成了这一趋势。”

　　苏莱曼表示，在住宅物业的定价方面，价格增长有所放缓，特别是在2020年至2022年的数据之间。

　　然而，在2023年，吉隆坡、八打灵查亚、槟城和新山的房价略有上涨，平均上涨约2%至5%。

　　“尽管增长有所放缓，但国内房地产价格总体上仍难以承受，”他说。

　　看看中位数价格倍数指数(一种比较家庭收入中位数与房价中位数的负担能力指数)，吉隆坡的排屋价格中位数与家庭年收入中位数的倍数是7.1，而雪兰莪和柔佛的这个数字是4.7，槟城是6.4。

　　记住，低于3.0被归类为负担得起，从3.1到4.0是中等负担不起，4.1到5.0是严重负担不起，超过5.0是严重负担不起。

　　他说，与邻国相比，马来西亚的房地产市场似乎仍然相对负担得起。

　　“例如，在新加坡，住房开发委员会类别的中位数倍数为5.3，新加坡私人房地产一般市场的中位数倍数跳跃为13.7。

　　雅加达为9.4分，曼谷为10.2分，伦敦为8.7分，悉尼为13.3分，香港为18.8分。”

　　然而，他表示，房地产仍然是一个高度本地化的市场，依赖于当地买家、居住者和企业，这与家庭收入的负担能力有关。

　　“这是该国市盈率中位数高的原因之一。这种对负担能力的担忧也导致了多年来大量未售出的房产。”

　　即便如此，苏莱曼表示，随着住宅市场价格的稳定增长，以及人们对可负担性的持续关注，开发商对新项目的推出采取了更为谨慎的态度，采取了规模较小的阶段，并优先考虑正在进行的项目，而不是新项目。

　　“这有助于改善积压数量，截至23年第三季度，减少到49,364个住宅单位(包括住宅，服务式公寓和小型办公室，家庭办公室单位)，价值369亿令吉。

　　他说:“在2013年第二季度，住宅库存为51126套，而一年前为55,482套。”

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